Apartman aidatı nasıl belirlenir ve toplanır?
Apartman giderlerini toplayıp adil bir aidat bütçesi oluşturma, kuruldan geçirme ve düzenli tahsil etme sürecini adım adım anlatıyoruz.
Kısa cevap
Apartman aidatı, yıllık ortak gider bütçesinin kat malikleri kurulunda onaylanması ve yönetim planındaki esasa göre dairelere paylaştırılmasıyla belirlenir. Yönetici bu tutarı tek başına belirleyemez. Tahsilat, apartmanın banka hesabına yapılır. En pratik yol, Düzenli Ödeme Talimatıdır. Hesap Hareketleri düzenli izlenir, ödemeyen malike yazılı uyarı gönderilir, sonuç alınamazsa yasal takip başlatılır. Kararlar ve dekontlar mutlaka saklanır.
Gerekenler
Adım adım
Gider kalemlerini topla
Önce binanın düzenli giderlerini tek tek çıkarın. Asansör bakım sözleşmesi, ortak alan elektrik ve su faturaları, temizlik masrafları, kapıcı maliyeti ve bina sigortası listenin temelini oluşturur. Çatı onarımı ya da dış cephe boyası gibi beklenen büyük harcamaları da aynı listeye ekleyin ki yıl içinde sürpriz yaşanmasın. Küçük kalemleri de atlamayın. Böylece bütçe tahmini gerçeğe yaklaşır.
Bütçe taslağı hazırla
Giderleri alt alta yazıp yıllık toplamı hesaplayın. Beklenmedik onarımlar için makul bir yedek pay bırakın. Rakamları bir Excel tablosuna aktarın. Toplam bütçeyi, aylık ihtiyacı ve daire başına düşen tahmini tutarı ayrı satırlarda gösterin ki toplantıda herkes tabloyu tek bakışta anlasın. Hesap herkese açık olsun. Kimse kafasında soru işareti taşımasın.
Kurul kararı çıkar
Bütçe taslağını kat malikleri kurulu toplantısının gündemine alın. Toplantıda gelir ve gider kalemlerini tek tek açıklayın, soruları yanıtlayın, ardından aidat tutarını oylamaya sunun. Gerekli karar yeter sayısı sağlandığında sonucu karar defterine yazın ve toplantıya katılan maliklere imzalatın. Usul kurallarını asla atlamayın. İmzasız karar ileride baş ağrıtır.
Aidatı dairelere dağıt
Onaylanan toplam bütçeyi, yönetim planında belirtilen yönteme göre dairelere paylaştırın. Ortak giderlerde çoğu zaman arsa payı esas alınır. Ancak merdiven temizliği ya da ortak anten gibi bazı giderlerin yönetim planında eşit bölüneceği yazıyor olabilir. Plana bakmadan karar vermeyin. Tek yöntem her binaya uymaz.
Ödeme planını duyur
Her dairenin aylık aidatını, son ödeme gününü ve kullanılacak banka hesabını yazılı olarak bildirin. Duyuruyu panoya asın, kat maliklerine ayrıca iletin ve IBAN bilgisini açıkça paylaşın. Maliklere bankalarındaki Düzenli Ödeme Talimatı ve Otomatik Ödeme Talimatı seçeneklerini de hatırlatın. Talimat veren malik unutmaz. Böylece gecikmeler en baştan azalır.
Tahsilatı takip et
Bankanın mobil uygulamasındaki Hesap Hareketleri ekranını belirli aralıklarla kontrol edin. Her ödemeyi daire numarası, dönem ve tutar bilgisiyle aidat takip çizelgesine işleyin. Çizelgeyle Hesap Hareketleri birbirini tutmalı. Elden ödeme kabul ediyorsanız mutlaka makbuz düzenleyin. Dekontları ve makbuzları saklayın. Dönem sonunda hepsi lazım olur.
Gecikmede yasal süreci başlat
Aidatını ödemeyen malike önce yazılı bir hatırlatma gönderin. Borç yine kapanmazsa noter aracılığıyla ihtar çekebilir, ardından icra müdürlüğünde yasal takip başlatabilirsiniz. Bu aşamada karar defteri kayıtları, ihtar sureti ve Hesap Hareketleri dökümü dosyanızda eksiksiz bulunmalı. Belgeleri her zaman düzenli tutun. Dosyanın durumunu e-Devlet'teki Adalet Bakanlığı İcra Dosyası Sorgulama hizmetinden izleyebilirsiniz.
İpuçları
Dikkat
En sık yapılan hata, yöneticinin kat malikleri kurulu kararı olmadan aidatı artırmasıdır. Yönetici bütçe taslağı hazırlayabilir. Fakat aidat tutarını tek başına kesinleştiremez, kesinleştirirse bu karar hukuken tartışmalı hale gelir. Zam toplantı gündemine alınmalı. Oylanmalı ve deftere işlenmeli. Aksi halde kararın geçerliliği mahkemede tartışmaya açılabilir.
Sık sorulan sorular
+Boş daire için aidat ödenir mi?
Evet, ödenir. Daire fiilen kullanılmasa bile kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır; boş bırakılan daire, kural olarak aidattan muaf tutulamaz.
+Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?
Yönetime karşı asıl sorumlu kat malikidir. Kira sözleşmesinde bazı giderlerin kiracı tarafından ödeneceği yazsa bile yönetim, ödenmeyen borç için kat malikine başvurabilir. Sözleşme düzenlemesi yönetimi bağlamaz.
+Aidat zammına nasıl itiraz edilir?
Kararın toplantı veya oylama kurallarına aykırı alındığını düşünüyorsanız iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Süre ve usul somut olaya göre değişebileceğinden hukuki destek alın. Başvuru süresini sakın kaçırmayın.
+Yönetici aidatı tek başına belirleyebilir mi?
Hayır, belirleyemez. Yönetici yalnızca giderleri hesaplayıp bütçe taslağı hazırlayabilir; aidat tutarı, kural olarak kat malikleri kurulunun kararıyla kesinleşir.
+Ödenmeyen aidata gecikme bedeli işler mi?
Evet, işler. Geciken aidat için kanunda öngörülen gecikme tazminatı uygulanabilir; ancak güncel oranı, başlangıç tarihini ve takip yöntemini icra sürecinden önce mutlaka avukatınızla teyit edin.
Kaynaklar ve doğrulama
Türkiye'de apartman aidatları Kat Mülkiyeti Kanunu ve binanın yönetim planına göre yürütülür; uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Güncel usul ve oranları avukatınıza veya icra müdürlüğüne teyit ettirin. Bu rehber nasılyapabilir.com yazı işleri tarafından hazırlandı. Değişebilen bilgileri (ücret, süre, mevzuat) ilgili kurumun güncel sayfasından doğrulayın. Yayın: 13 Ekim 2026. bize bildir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun güncel duyuruları esastır. Ayrıntı: sorumluluk reddi.